混沌市场,极具分化:从城墙到渭河,老观念输给新市场!

撰文=徐三刀

—Part1—

当前,市场仍然混沌,一方面是信息不够透明,另一方面是个人理解偏差,导致同一个市场截然不同的多种判断——

有人说,市场很好,万熙天地、清凉山居,登记客户全都超过两千组,分抢三百套房,有人八次未中。

有人说,现在房子很难卖,首付分期,低首付再现市场,准现房,都卖不出去,还敢买房子,怎么想的。

也有人说,二手房挂牌价不断下跌,去年200万,今年180万,损失10%,看似价格很高,也没赚到钱。

到底谁对谁错?其实,都是以偏概全,盲人摸象。大家看到的是只是西安楼市的一个方面,而非全部。

除了数据的胡乱解读之外,最突出的现象,还是市场分化超出了人们想象!

—Part2—

目前,市场供不应求,千人抢房不算稀缺,但也有一些项目开盘解筹率一般,一般来说,只有三种情况:

其一,配套短板;其二,价格偏高;其三,营销策略。

第一种情况:配套短板。项目一般出现在临潼新区、泾河新城、泾渭新城、空港新城。不作具体点名,因为这属于片区实况,与项目自身关系不大。

这些区域普遍规划定位高,配套相对短板,与主城区衔接度不够,最主要是交通问题。如果交通能够解决,情况会改善很多。

第二种情况:价格偏高。项目一般在浐灞生态区、沣东新城等,部分楼盘预期较高,远超竞品,甚至于非品牌反超品牌房企,影响开盘去化率。

这一类项目,一是新开盘,预期较高,坐等市场风向变动;二是老盘加推,基于对地段,产品,老客户资源囤积的自信,敢于涨价。

第三种情况:营销策略。说的赤裸裸一点,就是营销套路,每次登记都很差,开盘也很差,但只要去咨询,一概没房,或者搪塞。

西安市场热销楼盘属于哪一类?以“产业+地铁+学校+商业+医院+公园”为组合,例如融创·东方宸院、中海·太华府、天地源·万熙天地等项目,都是如此,即便是1.6万/㎡,也被抢购一空。

还有一种特殊情况,就是价格梯度很大,也就是价格差!

例如航天城洋房和高层,泾渭新城东把头高层,兰池大道上的洋房,沣东新城高层,都是与相邻的板块有极大价格差,才会出现连续热销。

例如,曲江二期,中海·曲江大城洋房1.6万/㎡;三环东南,植物园板块公园上城1.5万/㎡;航天城,大华锦绣前城洋房1.15万/㎡。再如,北三环内,世茂璀璨倾城洋房1.5万/㎡;兰池大道,旭辉·江山阅洋房1.25万/㎡。

所以,目前西安楼市有冷有热,正在分化,有的楼盘价格拉升很快,出现了客户量不足,有的楼盘追求快速出货,性价比较高。

—Part3—

在这个市场中,很多人焦虑,迷茫,梦醒,不知道如何去判断,也不知道该怎么买房子。

其实,在所有购房逻辑之前,都有一个前提,价格。尤其是首付,如果首付越少,选择越少。相反,首付越多,选择越多。

为了搞清楚各区域的首付状况,我们将区域划分四个首付档次。

因为篇幅有限,其中,咸阳主城区、高陵区(泾渭新城除外)、临潼(曲江临潼、临潼新区)、鄠邑区等不在考虑范围之内。

剩下的首付预算,以高层100㎡,首付三成,可以划分为四个等级,与大家沟通:

必须强调一下,楼盘首付划分,仅做参考,因为西安主城区还有一些老盘新推,价格较低,与当前市场发展不一致,尤其是西安国企项目,价格普遍不高。

购房一定要量力而行,不要超负荷,例如刚毕业就急忙买房,导致初入社会压力太大;再如刚需客群硬要冲击改善项目;刚改客群偏要选择平层大宅。这种情况很多,但一定要考虑好自己的支付能力。

实际买房过程中,不少人的生活都变成了车祸现场,惨不忍睹,当时一心想要追求美好生活场景,结果没考虑面包问题,压力还是扛不住!

—Part4—

提到了买房逻辑反应一般如此,1、现在要不要买;2、现在要买哪里;3、现在要买多大;4、现在要买哪家?

其一,对于缺房家庭,根本不必考虑等待,一定是见好就收。市场没有回头路,我们也没有,想一下去年第四季度还有特价房,现在还有吗?

有人就说了,大兴,常宁,泾渭搞特价,就算没钱也不能买?等一等,一定要买个好的。于是,在开发商最缺钱的时候,大家跟自己较劲。

现在说什么都迟了,开发商缓过来了,机会转瞬即逝。还有一些公寓做分期,六万块可投,结果就因为40年产权,很多人介意,结果只能租房。

其二,对于改善性家庭,考虑则与缺房家庭不同,还是要优中选优,把手里的房产换成优质资产,保值性能更强。

早一批家庭,房资产升值了2-3倍者大有人在,但拿在手里的产品,一般都比较粗糙,就算地段很好,居住体验也一般,因此,置换是个很好的方式,高层换洋房,洋房换别墅。

进入第二季度,全国一线城市,包括部分强二线城市市场回暖,政策虽然弹压,但并没有刹车,想要加持政策,难度比较大。

一城一策,导致政策逐渐松弛,监管策略被拱开。尤其是遭遇了人口政策冲击,可以说,户籍政策释放大量买房名额,这在全国都是如此。

现在的西安,所有的政策,都在利好刚需,例如户籍,限购,摇号,公租房,但这种利好不等于专项降价,还是要把握好机会,有房票,又有资金,请尽快上车。

不要担心房价暴跌怎么办,北上广深7万+的房价都不怕,1.2万+的西安房价,又有什么好担心?即便是西安楼市泡沫不少,但北上广深泡沫一定更大!

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