撰文=徐三刀
—Part1—
当前，市场仍然混沌，一方面是信息不够透明，另一方面是个人理解偏差，导致同一个市场截然不同的多种判断——
有人说，市场很好，万熙天地、清凉山居，登记客户全都超过两千组，分抢三百套房，有人八次未中。
有人说，现在房子很难卖，首付分期，低首付再现市场，准现房，都卖不出去，还敢买房子，怎么想的。
也有人说，二手房挂牌价不断下跌，去年200万，今年180万，损失10%，看似价格很高，也没赚到钱。
到底谁对谁错？其实，都是以偏概全，盲人摸象。大家看到的是只是西安楼市的一个方面，而非全部。
除了数据的胡乱解读之外，最突出的现象，还是市场分化超出了人们想象！
—Part2—
目前，市场供不应求，千人抢房不算稀缺，但也有一些项目开盘解筹率一般，一般来说，只有三种情况：
其一，配套短板；其二，价格偏高；其三，营销策略。
第一种情况：配套短板。项目一般出现在临潼新区、泾河新城、泾渭新城、空港新城。不作具体点名，因为这属于片区实况，与项目自身关系不大。
这些区域普遍规划定位高，配套相对短板，与主城区衔接度不够，最主要是交通问题。如果交通能够解决，情况会改善很多。
第二种情况：价格偏高。项目一般在浐灞生态区、沣东新城等，部分楼盘预期较高，远超竞品，甚至于非品牌反超品牌房企，影响开盘去化率。
这一类项目，一是新开盘，预期较高，坐等市场风向变动；二是老盘加推，基于对地段，产品，老客户资源囤积的自信，敢于涨价。
第三种情况：营销策略。说的赤裸裸一点，就是营销套路，每次登记都很差，开盘也很差，但只要去咨询，一概没房，或者搪塞。
西安市场热销楼盘属于哪一类？以“产业+地铁+学校+商业+医院+公园”为组合，例如融创·东方宸院、中海·太华府、天地源·万熙天地等项目，都是如此，即便是1.6万/㎡，也被抢购一空。
还有一种特殊情况，就是价格梯度很大，也就是价格差！
例如航天城洋房和高层，泾渭新城东把头高层，兰池大道上的洋房，沣东新城高层，都是与相邻的板块有极大价格差，才会出现连续热销。
例如，曲江二期，中海·曲江大城洋房1.6万/㎡；三环东南，植物园板块公园上城1.5万/㎡；航天城，大华锦绣前城洋房1.15万/㎡。再如，北三环内，世茂璀璨倾城洋房1.5万/㎡；兰池大道，旭辉·江山阅洋房1.25万/㎡。
所以，目前西安楼市有冷有热，正在分化，有的楼盘价格拉升很快，出现了客户量不足，有的楼盘追求快速出货，性价比较高。
—Part3—
在这个市场中，很多人焦虑，迷茫，梦醒，不知道如何去判断，也不知道该怎么买房子。
其实，在所有购房逻辑之前，都有一个前提，价格。尤其是首付，如果首付越少，选择越少。相反，首付越多，选择越多。
为了搞清楚各区域的首付状况，我们将区域划分四个首付档次。
因为篇幅有限，其中，咸阳主城区、高陵区（泾渭新城除外）、临潼（曲江临潼、临潼新区）、鄠邑区等不在考虑范围之内。
剩下的首付预算，以高层100㎡，首付三成，可以划分为四个等级，与大家沟通：
必须强调一下，楼盘首付划分，仅做参考，因为西安主城区还有一些老盘新推，价格较低，与当前市场发展不一致，尤其是西安国企项目，价格普遍不高。
购房一定要量力而行，不要超负荷，例如刚毕业就急忙买房，导致初入社会压力太大；再如刚需客群硬要冲击改善项目；刚改客群偏要选择平层大宅。这种情况很多，但一定要考虑好自己的支付能力。
实际买房过程中，不少人的生活都变成了车祸现场，惨不忍睹，当时一心想要追求美好生活场景，结果没考虑面包问题，压力还是扛不住！
—Part4—
提到了买房逻辑反应一般如此，1、现在要不要买；2、现在要买哪里；3、现在要买多大；4、现在要买哪家？
其一，对于缺房家庭，根本不必考虑等待，一定是见好就收。市场没有回头路，我们也没有，想一下去年第四季度还有特价房，现在还有吗？
有人就说了，大兴，常宁，泾渭搞特价，就算没钱也不能买？等一等，一定要买个好的。于是，在开发商最缺钱的时候，大家跟自己较劲。
现在说什么都迟了，开发商缓过来了，机会转瞬即逝。还有一些公寓做分期，六万块可投，结果就因为40年产权，很多人介意，结果只能租房。
其二，对于改善性家庭，考虑则与缺房家庭不同，还是要优中选优，把手里的房产换成优质资产，保值性能更强。
早一批家庭，房资产升值了2-3倍者大有人在，但拿在手里的产品，一般都比较粗糙，就算地段很好，居住体验也一般，因此，置换是个很好的方式，高层换洋房，洋房换别墅。
进入第二季度，全国一线城市，包括部分强二线城市市场回暖，政策虽然弹压，但并没有刹车，想要加持政策，难度比较大。
一城一策，导致政策逐渐松弛，监管策略被拱开。尤其是遭遇了人口政策冲击，可以说，户籍政策释放大量买房名额，这在全国都是如此。
现在的西安，所有的政策，都在利好刚需，例如户籍，限购，摇号，公租房，但这种利好不等于专项降价，还是要把握好机会，有房票，又有资金，请尽快上车。
不要担心房价暴跌怎么办，北上广深7万+的房价都不怕，1.2万+的西安房价，又有什么好担心？即便是西安楼市泡沫不少，但北上广深泡沫一定更大！
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