前言
回望2018年，“三价合一”政策过后紧接着731新政，严格的政策调控让深圳投资客大幅减少，楼市显著降温。2019年2月11日，深圳市政府六届五次全体（扩大）会议提出，深圳要做好稳房价、稳租金、稳预期工作，计划以更多的经济手段构建房地产市场健康发展长效机制，加快住房制度改革配套政策落地。
“稳”依然是2019年深圳楼市的主基调。
在“房住不炒”的战略定位下，全国房地产市场调控取得了明显成效，楼市总体呈现平稳回落态势，深圳楼市一二手房价趋稳。据乐有家交易数据显示，2019年上半年深圳新增二手带看量同比下跌13.88%，环比下跌9.11%，购房者趋于理性，投资需求被有效抑制，但深圳楼市热度不减。2019年春假以后，楼市不断传来政策利好，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，2019年2月1日后过户房产中二手房交易中增值税的附加税可减半收取，房贷利率下调......多项利好政策的推动，深圳一二手成交量自3月“楼市小阳春”后就一路“高歌”，回暖迹象明显。
再来看土地和供应市场，2019年上半年深圳楼市新增住宅房源约17994套，土地市场迎来5宗宅地拍卖，这也是深圳房地产市场近20年来数量最多的一次宅地供应，5宗宅地总成交额约224亿，溢价率达到45%，其中备受关注的龙华民治住宅可售楼面价达6.7万元/㎡。
2019年上半年深圳楼市总体呈价稳量增的趋势，楼市悲观情绪逐渐消散，购房者心态保持乐观，理性入市，下半年楼市预计将继续以“稳”为主基调，房价保持稳定，上半年的活跃供给以及楼市利好消息或许能为下半年楼市成交量带来一定助力。
2019年上半年楼市大事记
2月
粤港澳大湾区规划出台
2月19日，粤港澳大湾区规划尘埃落定。“发展目标”指出，到2022年，粤港澳大湾区综合实力显著增强，粤港澳合作更加深入广泛，发展国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成。
楼市调控放松 二手房增值税附加税减50%
深圳不动产登记中心发布文件通知，2019年2月1日后过户房产，二手房交易中增值税的附加税可以减半收取，执行期限至2021年12月31日。
3月
深圳旧改新政发布
3月15日，深圳官方发布《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》：拆除用地面积应大于1万平，放松“工改保（旧厂房、工业区通过拆除更新的方式，改为保障性住房）”限制。
4月
南山棚改细则印发！双95%+套内建面1:1拆赔比
3月27日，南山棚改细则引发。在意愿征集阶段与协商补偿阶段，同意改造的被搬迁人建筑物达到总建筑面积95%，且同意改造的被搬迁人数量达到总数量95%的，项目继续实施。在搬迁安置补偿标准方面，产权调换标准按照套内建筑面积1∶1或不超过建筑面积1∶1.2执行;奖励被搬迁人每套住房增购不超过10平方米的建筑面积。
《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）》发布
3月27日，深圳市规划和自然资源局发布《规划》，提出深圳综合整治分区划定的对象总用地规模约99平方公里，规划期内全市划定的综合整治分区用地规模为55平方公里，占比56%。其中福田区、罗湖区和南山区综合整治分区划定比例不低于75%，其余各区不低于54%。
5月
皇岗口岸将升级为湾区超级口岸
深圳市口岸办5月14日举行新闻通气会透露，深圳全面深化口岸改革创新，打造与粤港澳大湾区定位相匹配的国际化高标准标杆口岸，助推粤港澳大湾区建设。
深圳首单城市更新“飞地”在光明产生
5月，深圳光明区利用新政策优势，打出“整备＋更新”组合拳，将整备的公共设施用地用作城市更新项目的外部移交用地，落实全市首单“飞地”，保障中山大学深圳校区附属初中项目有序建设。
6月
深圳年内首次出让宅地 5宗宅地总成交224亿
6月24日，5宗宅地在深圳土地房产交易中心开拍，这是深圳2019年首次宅地出让，也是近20年来最大一次宅地集中供应。5宗居住用地位于宝安尖岗山、龙华民治、光明核心区、坪山中心区，举牌激战343次后，分别被广州越秀、龙光、中海、电建、平安以最高限价夺下，总价223.84亿元。
供应与销售
2019年H1深圳居住用地成交情况
2019年6月24日，深圳土地市场迎来了近20年来数量最多的一次宅地供应，被业内誉为“史诗级土拍”。此次土拍吸引了70多家房企参与，其中不乏万科、保利、华润等知名房企，现场房企竞争激烈，轮番举牌300多次，位于宝安尖岗山、龙华民治、光明、坪山中心区的5宗宅地分别被广州越秀、龙光、中海、电建、平安夺下，且5宗宅地最终均以最高限价成交，总成交额约224亿，溢价率达到45%。其中龙华宗地被龙光以65.85亿的总价，并配建人才住房3.67万㎡拿下，可售楼面价约6.5万元/㎡。此次政府出让的5宗宅地条件限制相对宽松，对于土地资源十分稀缺的深圳来说，确是一场难得的土拍“盛宴”。
2017-2019年H1深圳一手住宅供销情况
据乐有家研究中心数据显示，2019年上半年深圳新增住宅预售面积170.90万㎡，是2017-2019年以来，新增预售面积最多的上半年，同比上涨44.78%，环比下跌30.94%；全市一手住宅销售面积也实现2连涨，上半年达到172.05万㎡，同比上涨33.52%，环比上涨5.1%；截至2019年6月30日，深圳库存面积273.99万㎡，相较2018年底减少72.48万㎡，下跌20.92%。
2019年H1深圳一手住宅月度预售情况
2019年上半年深圳新增28个住宅预售项目，约17994套新增住宅房源。具体来看，自2月开年以来，深圳一手住宅月度预售量就一直保持上涨态势，在6月达到2019上半年高峰，新增预售4187套，新增预售面积40.68万㎡，其中有6个项目来自龙岗，2个项目来自宝安。
近12个月深圳一手住宅月度去化走势
乐有家研究中心数据显示，近1年深圳一手住宅月度去化周期呈“两端低中间高”的态势，2018年8月更是缩短至7.7个月，进入2018年11月，去化周期逐步拉长，保持在13个月上下徘徊，2019年2月达到最高峰14.5个月，随后逐步下降至2019年6月的9.5个月。
一手住宅
2017-2019年H1深圳一手住宅成交走势
2017-2019年，深圳一手住宅半年度成交量稳中有升。乐有家研究中心数据显示，经历了2018年的“三价合一”、“731新政”等政策严控，2019年开年房地产市场频现多重政策利好消息，刚性需求进一步得到释放。2019年上半年深圳一手住宅网签量17681套，较2018同期增加4877套，同比上涨38.09%；网签面积172万㎡，同比上涨33.33%，这是继2016年“104政策”颁布以来上半年深圳楼市的成交新高，可见深圳购房需求依然“巨大”。
2019年H1深圳一手住宅月度成交走势
春节过后，深圳楼市在3月迎来一波“小阳春”行情，深圳一二手市场成交规模明显回升，“银四”深圳楼市虽未持续活跃，但5月迎来了近3年月度网签量最高峰，首次突破4000套网签量记录。据乐有家研究中心数据显示，自2016年10月以来，深圳一手住宅月度网签量再未突破4000套，2019年5月终于迎来4605套网签，环比上涨70.3%，同比上涨10.2%。
2019年H1深圳各区一手住宅成交地图
2019年上半年，除罗湖区和龙岗区外，其余四区一手住宅网签量同比均涨。其中，福田区网签量同比涨幅最高，网签553套，同比上涨96.80%；网签面积7.29万㎡，同比上涨14.97%。宝安区和龙岗区依然占成交大头，宝安成交8801套，同比上涨95.14%，龙岗成交6066套，同比下跌12.72%。2019年上半年盐田区网签量突破零成交，网签599套，网签面积5.48万㎡。
二手住宅
2017-2019年H1深圳二手住宅成交走势
回望2018年，“三价合一”政策后紧接着731新政，严格的政策调控让深圳投资客大幅减少。一二手楼市传统的“金九银十”并未显现，二手房过户量更是大打折扣，2018年下半年过户30923套，环比下跌8.25%，9-12月成交量每月保持在4000套左右，该数据也是跌至近几年深圳二手楼市低谷。
而2019年2月以来，随着大湾区规划发展出台、房贷利率下调等利好消息不断发布，深圳楼市也逐步走出低迷，开始回暖。据乐有家研究中心数据显示，2019年深圳二手住宅过户量止跌，上半年全市过户31160套，环比上涨0.77%，较2017年上半年上涨7.44%；成交均价和套均有微幅下跌，2019年上半年成交均价54662元/㎡，环比下跌0.53%，套均459万元/套，环比下跌0.22%，同比上涨1.55%。
2017-2019年H1深圳一二手住宅成交占比
从近年来深圳一二手住宅半年度成交占比情况来看，二手住宅依然是成交主流。具体来看，深圳虽早已进入存量房时代，但2018年下半年以来，新盘入市积极，成交涨势不可小觑，一二手住宅成交占比已逐步从“三七开”变化至“四六开”。
2019年H1深圳二手住宅月度成交走势
2019年上半年深圳二手住宅过户高峰出现在4月，过户最低点仍为春节假期的2月。上半年成交均价稳定在55000元/㎡以内，从1月的54314元/㎡上涨到6月的54926元/㎡，上涨幅度仅1.13%。
2019年H1深圳各区二手住宅成交地图
2019年上半年，仅盐田区二手住宅过户量呈上涨趋势，其余五区同比均跌。其中南山区下跌幅度最大，过户5204套，同比下跌13.15%。与一手住宅网签量情况类似，宝安区和龙岗区二手住宅过户量也是“大户”，龙岗区过户7314套，同比下跌5.77%，宝安区过户6849套，同比下跌2.85%。
成交价格方面，南山区二手住宅均价“领跑”全市，为73315元/㎡，同比上涨2.08%；福田区紧随其后，成交均价71206元/㎡，同比微跌0.63%。龙岗区二手均价下跌幅度较大，为41288元/㎡，同比下跌1.80%。
2019年H1深圳二手住宅楼盘热销榜
据乐有家研究中心数据显示，2019年上半年深圳二手住宅热销楼盘中，有5盘来自龙岗区，3盘来自福田区。振业峦山谷花园、龙珠花园常年占据深圳二手楼盘成交前十行列之中。其中，来自龙岗宝荷的振业峦山谷花园占据2019年上半年全市二手住宅成交量宝座，该楼盘均为90㎡以下户型，赠送面积大，加之较早入驻宝荷片区，周边教育、购物等各类设施比较完善，成交均价也在34000元/㎡左右，非常适合刚需入手。
2019年H1深圳六区二手住宅楼盘热销榜
具体看各区楼盘热销榜，上榜楼盘包含了小户型总价低、单价低或学区房等明显特优势，例如罗湖区蔡屋围片区的城市天地，就有着小户型总价低的特点。
罗湖成交第一：城市天地，成交均价4.83万/㎡；
福田成交第一：益田村，成交均价6.64万/㎡ ；
南山成交第一：桃源村，成交均价4.97万/㎡ ；
宝安成交第一：桃源居，成交均价5.08万/㎡ ；
龙岗成交第一：振业峦山谷，成交均价3.41万/㎡ ；
龙华成交第一：鸿荣源壹成中心，成交均价6.34万/㎡。
二手住宅趣味数据
2019年H1深圳二手住宅成交面积、户型、价格分析
乐有家研究中心从成交户型、面积、单价、总价4个维度对2019年上半年深圳二手住宅成交量情况进行了分析。数据显示，2019年上半年深圳二手住宅市场仍以2-3房和60-90㎡的房型为主，60-90㎡的住宅成交占比更是高达48%。2019年上半年购买3房的人群相较于2018年上半年有3%的涨幅，购买2房的人群则同比下跌了3%。成交价格方面，成交总价在500万以上的房屋成交占比最大，单价5-7万元最受购房者青睐。
2019年H1深圳二手住宅购房者画像
据乐有家研究中心数据显示，深圳二手住宅市场仍以刚需购房为主，2019年上半年购房占比高达76%，同比上涨4%。投资客占比已从2018年上半年的11%连续下跌至2019年上半年的5%，深圳楼市在“三价合一”、新房摇号监管、731新政等政策的影响下，房地产投资需求被有效抑制，理性需求逐渐占据主流。
随着90后逐步踏入社会，悄然成为买房新势力，近年来，90后购房队伍也在不断壮大。据乐有家研究中心数据显示，2019年上半年深圳二手住宅购房者中，90后购房者人数仅次于80后，占比达到22%，相比2018年已有4%的上涨，90后已经成为第二大购房群体。
一线城市房价高企，绝大多数人会选择贷款买房，而即使是首次购房群体首付三成，对于部分人来说，月供和债务偿还压力依然很大，但若两人共同分摊债务，情况则显得乐观。据乐有家研究中心数据显示，由于经济实力与需求的不同，已婚人士仍是购买主力，占比高达71%。其中，已婚人士购房压力更小、存在实力且有意愿需求更大的房子，更偏向于选择3-4房等中大户型，而未婚人士则更注重享受和适用性，更偏爱2房房型。
2019年H1深圳各区挂牌200万内二手住宅占比
当前乐有家网在售的二手住宅房源，挂牌价在500万以上的房源占比最大，达到44%，挂牌总价在300-500万的房源合计占比达到34%。
再来看各区在售房源中挂牌总价200万内房源占比，光明区、盐田区、大鹏新区由于位置、规划等略逊色于其他7区，单价低总价低，挂牌价200万内的房源占比较多，大鹏新区占比最大，达到32.43%。当前，深圳二手房成交均价保持在55000元/㎡上下浮动，手持200万想在关内购房的人群也可关注罗湖区，罗湖由于发展较早，老旧房源较多，当前成交均价也略低于全市成交均价，面积小总价低，刚需客尚能够把持预算。
租赁市场
2017-2019年H1深圳租赁市场成交走势
据《深圳租赁市场及榜单》报告显示，深圳越来越强的人口吸附力、每年大量涌入深圳的青年人口、宽松的人才引进政策、人才和保障性住房供应量的增加以及租赁和人才保障房用地供应的增加，都促进了深圳住房租赁市场规模的进一步扩大。近年来，各知名企业抓住租赁市场机会，以青年为核心，通过自身差异化价值进行圈客，开辟了长租公寓市场，拼格调、拼配套、拼服务、拼装修的专业化公寓租赁对非专业化的普通住房租赁造成一定“打击”。据乐有家研究中心数据显示，深圳商品住宅租赁成交量出现近4年来首次下跌，2019年上半年商品住宅租赁量环比下跌10.33% ，均租价格仍稳步上升，当前均租约73元/㎡，环比上涨1.39%，同比上涨7.35%。
2019年H1深圳租赁市场月度成交走势
租赁市场主要受返工潮、毕业季等因素的影响。2019年的3月和6月分别为春节过后的返工潮以及应届生毕业季，这两个月也迎来了租赁市场的高峰。2019年上半年均租价格高峰出现在3月，为74元/㎡，5月均租价格跌至2019年上半年低谷，为71元/㎡。紧随着7、8月毕业季的来临，租房市场势必又迎来一波利好。
2019年H1深圳租赁人群画像
在一线城市奋斗的青年，在享受着大城市带来的资源的同时，还要承受远高于全国平均水平的房价或租金。据乐有家研究中心数据显示，深圳月租金在2500元以下的房源成交占比不到15%，占比最大的是月租金4500-6000元的房源。60-90㎡和2-3房的房型在租赁成交中占比最大。
随着房价越来越高，年轻人的买房意识也在向租房转变，乐有家研究中心统计的2019年上半年深圳租房人群画像，80后租房人群占比达到42.7%，90后和80后租房人群占比仅有2.6%的差距，70后租房人群占比为12.2%；租房客中女性占39%，男性占61%。
2019年H1深圳楼盘热租榜
乐有家研究中心统计了2019年上半年最受租客青睐的十大小区，数据显示，热租楼盘大多来自关外，10盘中仅有2盘来自关内。
免责声明：以上信息和数据更新于2019年6月30日，因时间、市场、政策等都会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。
