房产到底还能不能投资？在国内房地产市场降温，房住不炒深入人心之后，很多投资者都会纠结于这样的问题。加之前段时间官方人士表示，杠杆不能再加，更是让投资者信心跌落，很多人觉得房地产投资走到了头。实际上，这并非是在否定房产投资，而是对过去那种以买卖差价作为投资策略的房产投资的否定；按照之前的投资策略，真正意义上的财富仅仅在卖出房子后才能体现，卖出房子之前，纯粹是不断付出贷款利息。
而且即便卖出，也难以形成持续的投资，因为你的房子涨价了，市场上的房子都涨价了。当房子已经成为货币现象时，换来换去，除了支出交易税费，以小换大，以旧换新，可能会增加更多的负债。
因此在新形势下，必须转变投资理念，从重视房产规模，转向重视房产能为我们带来多少收入；从单纯的看价格涨跌，转向综合考虑持房成本、租金回报、贷款成本等因素。投资者应该从根本上认识到，单纯的房屋买卖并不是财富积累的途径，最终不过是击鼓传花、零和游戏，不能持久、安全、稳定的让自己的财富增长。那投资者应该怎么做呢？不妨从最近的两个案例说起。
案例一，中国籍的投资者，在澳大利亚黄金海岸购买了商业地产，108万澳币，首付35%的贷款，贷款利率4.05%。由于配置合理，它可以实现8.5%的净回报率。简单算一下投资产出比：108万，首付35%约38万，贷款65%约70万，年租金收入9.18万，抵扣贷款后还可以有5万左右的净收入。由于首付仅仅38万，5万/38万，现金投入产出回报率达到惊人的13%。
案例二，据媒体报道，一位做民宿的菲律宾房东Robby，最近在小圈子里面火了。目前，他在马尼拉的核心区布局了18套物业。不求卖出套现，不是做民宿，就是做包租。终究实现了用杠杆买房，用租金养贷，自己躺着数钱的生活。虽然说这其中有对赌国运的成分，但不得不佩服的是，在别人忙不迭地买进卖出的时候Robby则是巧妙布局了自己的财富。有人可能会说，你说的都是国外的例子，并不代表说就适合任何一个市场。 其实这两个案例比较典型，更能凸显现金流的重要性。不管国内还是国外，我们遵循的标准和原则都是一样的：
第一，选择抵押物要选择被银行认可，银行给提供贷款。
第二，要考虑投资者的收益率，租金回报率要高于银行贷款利息，这样的话才能产生正向收入。
第三，一定要选择融资，巧用杠杆。杠杆既可以扩大负债，也可以扩大收益，用好了，事半功倍的效果。
综上所述， 房价长期看涨也好，平盘也罢，做为最大的负债载体，房子能否带来平衡负债的，甚至是正向的现金流，将成为未来投资房地产的重要考量要素。具体而言，房产投资更加精细化和科学化。精细化，就要求投资者看准市场，甄别项目，不能再像过去一窝蜂式的去抢房子；在甄别项目时要考虑稀缺，这样才能带来价格的优势。科学化，就是要转变之前的投资观念，转变单纯通过房价研判楼市的简单投资思路，不仅仅要考虑杠杆，还要考虑负债，不仅仅考虑当下的现金流，还要去研判未来的潜力。诚然，市场开始变化，投资者要想立于不败之地，也必须随之而变，用更为先进的投资理念去应对这一切。
