重庆没有升级调控,但有些开发商已经熬不住了!7月份,100多个新盘,来了!

(图片来源于网络)

01.

重庆升级调控?

青年白居易,曾对着满山野草,幽怨的吟道:“野火烧不尽,春风吹又生”。

如果他有手机,面对时下满屏的消息,时而谣言,时而惑众,时而给你制造一点点小焦虑,白居易,一定都忍不住,还会吟下此句。

当然,也保不准他看多了,就信了,他就不会唱“后来”了...

上周日晚上,当绝大部分银行都还不知道啥情况的时候,有人在朋友圈说银行开始“利率上调”!呼吁大家快买房,第二天有人煞有介事的说“重庆调控升级啦!利率上调了!”

首套房,10%上调到15%

二套房,15%上调到20%

利率上调=楼市升级调控?

很多人很紧张的问我,是不是要赶紧买房?

我打听了好几个楼盘,打听了好几个银行,他们一头雾水,“没风声”。

所以,事实情况是重庆,大部分银行,没有上调利率,重庆,没有升级楼市调控!

至于会不会跟进?我来给你说说这个事的正确逻辑。

1)此前文章里讲过,房贷利率,关乎着楼市水位,从大的政策性指向上看,当房贷利率不断下降或打折,就意味着在鼓励大家融资借款,反之,则预示着银根收紧,也意味着成本上升,并不鼓励大家借钱。

前者,往往是在市场低谷期,放松信贷,鼓励买房消费

后者,往往处于市场狂热期,收紧信贷,遏制杠杆买房

2)大的信贷政策,视宏观情况,被指导和约束;但在“因城施策”原则下,各地情况都不同,因此会有政策差异。

3)银行自身,会根据自身的企业发展战略、经营侧重、信贷额度分配等情况,在大的制度原则下,各自制定信贷政策!请注意,每家银行的信贷政策,是有差异性的。

例如,某些银行,并不看重房贷业务,则会故意把利率上浮调高,审批从严,设置苛刻的贷款条件!

又例如,某些“大行”,额度充裕,他的房贷业务规模大,他的信贷政策就会相对宽松,而有些“小行”,信贷额度有限,他们就会追逐利润,尽量控制房贷规模。

对于上浮5%,或者10%,或者15%,动辄20-30年的信贷周期,对庞大的银行资金体系而言,绩效,并不明显,因此,你千万别以为银行客户经理多渴望做房贷。

你想多了!

理解了这个基本逻辑,你就会明白,去年楼市狂热期,重庆各大银行为了辅助楼市调控,首套房利率普遍上浮20%左右!

四季度,市场转淡,至今年一季度,首套房利率降到了上浮10%。

后面市场如果再有变化,同样会有调整。

就是这套逻辑,很简单。

不信谣,不传谣,了解事情的原理,挺重要。

对于利率这回事,纵观历史走向,目前的贷款利率,仍然处于历史的低位,上浮5%,下浮5%,其实并不重要,关键,还是买对房子啊。

比起房贷那点事,下面这个,可谓重磅。

02.

还是“资金”这回事。

据多家主流媒体报道,这几天,主管部门约谈了部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司。

什么是房地产信托业务?

通俗来说,他们有钱,专门投资房地产公司或房地产项目。他们是开发商的金主!

根据统计,今年上半年,进入楼市的信投资金,增量占比接近40%!

意思是:信托这个行当,今年多出来的资金,40%给了房地产!

小阳春谁造成的?

地王谁之过?

我们不好妄加评论。

但显然,今年上半年,信托助力不少...

银保监会对这些公司,大概做了这些约束:

1. 房地产信托规模不超过2019.6.30规模;

2. 已备案项目不影响发行及成立,未备案项目一律暂停;

3. 符合432的通道类业务也算房地产项目,也受窗口指导影响,全部暂停;

4. 地产公司并购类也算房地产项目,也受窗口指导影响,全部暂停。

总之,满篇我只看到一个字:停!

对于部分房地产商而言,下半年,日子并不那么好过了。

一是融资困难。信托通道的金主,刷卡的手被摁住了。见微知著,信托虽然只是房地产融资的一种途径,但可以预判,“地王”们,会收敛。

二是高负债的房企,日子不好过了,尤其是中小房企,路子比较野的那种,会相当难受。

小步快跑、促销优惠、花式政策,快速回笼资金...

请注意,我说的是“部分”。楼市在分化,房开,也不可避免的加速分化。

或许,这就能解释今天的第3点。

有人星夜赴考场 有人辞官归故里

03.

一件趣事。

先看图。

在上海,有一个著名的深坑酒店,在重庆,惊现一个面壁楼...

当然,虽然他地形独特,但是他位置很惊艳:某核心圈!天生自带流量。

抢购、热销,“我们没得房子在卖”这些词,都是他的代言词。

这一类区域,新房供应量非常少,近段时间开盘的几个项目,基本都属于“爆款”不愁卖的类型。

但是,就在昨天,他的信息刷屏了。

我向最熟的中介打听,他透露了信息给我,该项目,上次开盘价大致20000元/㎡上下,带装修!面积60多-110多㎡,这一次,相同的户型。

你可能猜不到,他开出了1.5%-3%的成交佣金给中介。

这个事,很蹊跷,几个业内朋友看不懂,我尝试着从个人角度解读一下,无外乎几个原因:

1)这栋面壁楼,条件差些,开发商信心严重不足

2)想要快速卖掉!非常想!

3)他对市场判断,偏空

4)我们就拿90㎡以上主推户型算,一层楼大约500㎡,整体货值约4亿,粗算,会发生600-1200万的费用,每个人,都会充满斗志

点到为止。还有,告诉大家,我换电话了。

市场有分化,房企有分化,大家对未来的预判,也出现了分化。

有些开发商熬不住了吗?

04.

或许,是因为重庆新盘太多?

结合铭腾数据发布的信息,我们看看7月份重庆还在卖的新楼盘。

PS:表中的价格,均参照该项目上一批次预售登记价格,仅供参考。

北碚:

江北:

渝北:

南岸:

九龙坡:

大渡口:

巴南:

渝中:

沙坪坝:

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