提要
6月28日，增城挂出准地铁上盖优质地块，地块起拍楼面价为增城近年公开挂牌出让商住地第二高。
这宗地块的具体情况如何，交通价值能否支撑起该楼面地价？广州中原研究发展部将为你详细解读。
地块基本信息
荔城街五一村黄牛冚地块位于荔城板块，紧邻钟岗地铁站。
地块共占地2.22万㎡，实际可建设面积为1.77万㎡
容积率为2.5，计容建面为4.44万㎡。
另外，需要指出的是, 该地块采用"竞地价+竞自持+摇号"的出让方式。
地块起拍总价达6.07亿元，折合楼面地价为13682元/㎡。
该起拍楼面价仅次于2017年出让的官湖车辆段地块（15000元/㎡），属于增城区第二高起拍楼面价。
地块四至及现状情况
据广州中原研究发展部实地调研了解，荔城街五一村黄牛冚地块紧邻广汕公路；
地块与在建的妇女儿童医疗中心隔路相对；
西、东两侧则北荔城尚东、创基天峰楼盘所包围；
北侧则为连片的山体、树林，周边并无明显遮挡，景观资源、居住环境相对优越。
荔城街五一村黄牛冚地块目前处于围蔽状态，地势相对平坦，没有太大起伏。
而现场仍有大量构建物尚未拆除，目前有多台挖掘机正在作业。
周边配套情况
五一村黄牛冚地块周边生活、医疗、教育配套相对齐全。
其中，地块距离荔城商圈仅2-3公里，自驾车来往约10分钟左右。
该商圈涵盖了万达广场、挂绿广场等中大型商场配套，业主生活居住便利度较高。
而地块周边亦有增城中学、三联小学等多所优质学校坐落，可满足日后业主子女的"一站式"教育需求。
同时，目前市妇儿医院增城院区(全国最大的妇儿医院)目前建设进度良好，预计2020年将能够完全投入使用。
地块整体市场价值分析
1）"准"地铁上盖项目，交通区位价值高
交通区位为五一村黄牛冚项目日后产品销售的"一大法宝"。
地块紧靠广汕公路、荔城大道、增城大道，自驾车10-15分钟可直达荔城商圈。
同时四通八达的交通网络串联起增城新塘、朱村等多个重要规划板块，未来规划利好可相互辐射、带动。
另外，地块最大"卖点"在于其距离地铁钟岗站仅200米距离，属于"准"地铁上盖项目。
若地铁21号线全线开通后，可实现1小时来往市中心。
公共出行便利度高，对于不少市中心上班族有较强的吸引力。
2）左右"逢源"，承接荔城、朱村辐射
从目前增城区重点规划布局来看，地块位于荔城板块（3公里距离）与朱村板块（10公里距离）之间。
处于两大重点规划发展片区的辐射范围内，并通过地铁21号线实现两大规划区的"无缝连接"。
广州中原研究发展部认为，随着富士康科技小镇的投入和荔城板块的高速发展，未来将更多产业、人口流入两大规划片区。
而地块项目将能够"左右逢源"，同时承接来自荔城、朱村劳动人口的居住需求，楼市潜力巨大。
地块未来风险分析
1．增城供地密集，未来市场竞争剧烈
2019年土地市场迅速回暖，供应大幅增加。
截至7月，广州公开挂牌31宗商住地，累计177.2万m2，同比增加6成。
而增城区作为广州楼市大粮仓，土地供应遥遥领先其它区域。
据统计，目前增城已挂牌出让12宗商住地，占总供应的39%。
其中，土地出让的占地面积已经高达57.3万m2。
预计进入下半年后，增城土地供应将会进一步增加。
因此，广州中原研究发展部认为，在市场"面粉"过度密集供应的情况下，日后产品进入销售阶段时将存在大批优质项目"抢食"，未来的面临的市场竞争将更为剧烈。
2.周边优质项目林立，日后售价不具备竞争优势
五一村黄牛冚地块周边优质项目林立，市场可售房源充足。
目前地块东西两侧被荔城尚东、创基天峰所包围，其售价分别为2.3万元/㎡、2.45万元/㎡。
而距离地块西侧2-3公里的朱村板块，目前在售项目均价在2-2.2万元/㎡左右。
而本次出让地块仅"起跑价"已处于13682元/㎡的高位，意味着即使不产生溢价，未来产品盈利售价将接近2.5-2.6万㎡左右。
对于主打刚性需求的增城板块而言，目前售价不具备竞争优势。因此，日后产品需利用周边山林景观，设计多样化产品，避免同质竞争。
地块SWOT分析与调研总结
基于上述分析，广州中原研究发展部对五一村黄牛冚地块的SWOT分析如下:
综上所述，本次出让的五一村黄牛冚地块内部条件以及区位交通、居住环境均处于优势地位。
地铁21号线准地铁上盖项目对于市区上班族而言有较强的吸引力。但未来项目亦存在主干道噪音的问题待解决。
此外，目前在富士康产业+朱村教育城的双加持下，增城朱村板块楼市发展迅速，加上板块科慧花园、保利东湾等"地铁盘"市场定位与项目相似，市场竞争实力不容小觑。
而目前五一村黄牛冚地块起拍楼面价已属高位（13682元/平），若开发商过分追高，未来难以与同区域的竞品楼盘抗衡。
