今日（8月15日），为科学统筹横岗、园山街道的城市更新，龙岗区城市更新和土地整备局发布关于《龙岗区横岗和园山街道更新单元范围划定规划研究》的文件。
为了解决横岗园山街道存在城市问题，也为了进一步更好地抢抓粤港澳大湾区建设重大机遇，按照建设“中国特色社会主义先行示范区”和“创建社会主义现代化强国的城市范例”的定位要求，强化横岗园山城市更新自上而下的引领作用，通过更新，持续提升城市发展能级和品质，全面将横岗园山建设成为科技共山水于一色的“山水宜居地、未来产业城”，促进深圳高质量可持续发展，现就有序、规范、高效推进城市更新作为工作目标。
1、土地利用现状：建成度高，典型工业重镇
横岗园山街道现状建成度高，已开发利用的建设用地达29平方公里，约占总用地比例的42%。横岗园山是典型的工业重镇，现状工业用地占总建设用地的42.1%。
但从整体上看，横岗园山现状土地利用呈现布局混乱、用地功能交织、空间零散无需、用地效率低下的特征。
空间潜力：空间分裂严重，潜力用地零散
值得注意的是，横岗园山未来潜力用地（即符合土地利用总体规划中允许建没区或符合法定图则规划建设区的现状空地）仅7.65平方公里。其中，除掉道路和畸零用地，实际可用于土地开发的潜力用地仅1.52平方公里。缺少应对大项目用地需求的成片开发用地
2、建成区现状
横岗园山街道内的现状建筑性质以工业和四类居住建筑为主，现状建筑层数以多层和低层为主。
现状建筑总费约3019.9万㎡，其中：工业建筑面积为1418.1万㎡，占46.9%：四类居住建筑约762万㎡，占比25.2%，公共配套建筑36.7万㎡，占比1.2%。
3、公共配套现状
横岗园山街道各类配套设施建设落后，公共服务呈现供给不足、分布不均的特征，社会服务亟待提 升。城区环境品质缺乏特色，对特区内因饱和而外溢的优秀产业项目与高端股务功能缺乏吸引力，区位 价值难以发挥。根据最新人口普查数据统计，初中及以下学历人口占75%,高中占19%,大专及以上仅占 6%.人口层次不高。
研究范用内现状共有学校27所，公办学校14所，其中，九年制学校5所，小学8所，初中1所，民办中小学13所，其中九年制学校9所，小学4所。
4、城市更新现状
截止2019年8月份，横岗园山范围内共有已立项和正在申报63个更新单元，计划和意向拆除面积约 7平方公里。其中：
①已计划立项更新单元31个，拆除重建范围约414.6公顷
A 城市更新专项规划已批复更新单元16个，拆除范围174公顷；占已计划立项单元面积的42%。
B城市更新专项规划未批复15个，拆除范围240. 6公顷，占己计划立项单元面积的58%。
② 正在申报的更新单元32个，拆除重建范围约286.4公顷
A以城中村为主体的更新单元23个，申报拆除重建范围173.0公顷，占申报单元面祝的60%。
B以工业区为主的更新单元9个，申报拆除整建范围113.4公顷，占申报单元面积的40%，其中：
“工改工”性质5个，拆除面积80公顷；
“工改居”性质3个，拆除面积18.5公顷；
“工改商”性质1个，拆除面积12公顷。
5、城市更新策略建议：
加强更新统筹，依靠统筹解决更新单元配套零碎化、短时化等问题
2019年6月市规划和自然资源局颁发了《关于深入推进城市更新工作促进城市高质堆发展的若干措 施〉，明确指示提出要加快片区统筹工作，各区、各街道划定更新改造用地相对集中的片区作为试点， 推进片区整体开发建设、提升城市功能和品质。横岗园山的城市更新单元相对连片，除了具备开展片区统筹的基本条件外，基于解决交通、公配和产业升级何题需要片区统筹的迫切性更强：迫切需要通过更新统筹，实现打通道路、提供公园河流所需土地、切实落实教育医疗配套设施用地等。
①迫切需要通过更新统筹，整体促进地区的产业升级改造
横岗和园山所在的中部组团，承担着深圳东进战略的综合服务功能外溢区、全市重要的物流基地，重点发展国际物流、货运枢纽、仓储配送、专业市场等物流产业和家电、玻瑜、眼镜等优势产业功能，肩负着特区顺畅外延、关内外无缝对接的重任。
必须牢牢树立通过城市更新促进横岗和园山街道的产业 升级、优化产业结构的理念，推动二三产均衡发展，完善和提升横岗园山生产性服务业配套和支撑能力功能。
6、更新统筹片区划定建议
结合横岗、园山城市发展面临的突出问题，将更新单元连片地区，划分为5个片区统筹单元，总面积10.38平方公里，其中涉及到15个已计划立项更新单元，单元面积合计240公顷；30 个正在申报更新单，单元面积合计386公顼：
坳背统筹片区：2.14平方公里
安良统筹片区：2.08平方公里
塘坑统筹片区：2.43平方公里
茂盛统筹片区：1.87平方公里
六约统筹片区：1.85平方公里
7、重点推进更新（整备）单元建议
按照交通优先、产业优先、生态优先原则，本次研究建议重点推进以下23个更新（整备）单元，拆除面积3.6平方公里。
8、五大重点更新统筹片区介绍
① 坳背城市更新统筹片区——横岗园山地区北门户
坳背统筹片区范围北至水官高速、南至龙尚大道、西起盛艺义路，东至沈海高速，总用地面积为2.14 平方公里。片区现状建设开发强度较低，毛容枳率仅为0.98，建筑总量为209.8万㎡，其中居住建筑量为95.4万㎡，工业建筑盘为108.2万㎡。
坳背统筹片区范围内已立项更新单元有3个，包括坳背片区、森城工业区、园山街道DY01片区城市更新单元，已立项更新总范围面积约44.06公顷；正在申报更新单元有4个，包括坳一村、坳二村、信义玻璃工业园、独竹村等城市更新单元，申报更新单元总范围面积约58.2公顷。
② 安良城市更新统筹片区——园山南中心+打通坪南路
安良片区紧邻阿波罗产业园区，范围北至康贤路、南至坪南路、西起患盐路，东至陈展路，总用地面积为2.08平方公里。片区现状建设开发强度较低，毛容积率仅为1.15，现状建筑总置238.5万㎡，其中居住建筑量为122.0万㎡，工业建筑量为106.3㎡。
片区范围内已立项更新单元有1个，为安良八村工业区：正在申报更新单元有7个，分别是上中村（西）、上中村（东）、下中村（北）、下中村（南）、大康河沿线、莘塘片区、莘塘工业区、大康龙村、安良七村等更新单元。
③塘坑水库城市更新片区——建设横岗新中心、展示横岗山水城市新风貌
塘坑城市更新统筹片区范围北至龙肉大道、南至沙河路、西起平盐铁路，东至惠盐路，总用地面 枳为2.43平方公里。片区内现状毛容积率1.2，建筑总量为208. 4万㎡。其中居住建筑量为114.9万㎡，工业建筑量为75.4万㎡。
塘坑统筹片区范围内已立项更新单元3个，分别是横岗社区中心片区、塘坑片区、横岗横岗齐藤玩具厂城市更新单元，已立项更新单元总范围面积约33.3公顷：正在申报更新单元5个，分别是上围村、马五村、马六村、力搴工业区、塘坑学校片区等更新单元，面积56.9公顷。
④茂盛城市更新统筹片区——横岗园山地区的新门户
茂盛统筹片区范围北至水官高速、南至龙岗大道、西起恒心路，东至华侨路，总用地面积为1.85知 ，片区现状建设开发强度较低，毛容积率仅1.58，建筑总量为292.6万㎡，其中居住建筑量为196.8万㎡，工业建筑量为77.1万㎡。
片区内已立项更新单元4个，分别是四联排榜村、四联茂盛片区、横岗贤合村、同兴五金厂城市更新单元，拆除范围110.16公顷；正在申报更新单元有4个，分别是四联新塘坑片区、华侨西村、华侨新村、旱塘村等城市更新单元，面积50. 63公顷。
⑤六约城市更新统筹片区——产业升级重点示范区
六约统筹片区范围北至红棉路、南至沙荷路、西起牛始埔路,东至平盐铁路，总用地面积 为1.88平方公里，现状建筑总量为252. 2万㎡。其中居住建筑髭为120. 8万㎡，工业建筑量为105.8 万㎡。
该片区申报更新单元集中连片面积约1.6平方公里，包括龙塘片区、塘坑路北片区、六约中心片区3个已计划立项、但更新单元专项规划尚未批复城市更新单元，面积28公顷；5个正在申报的更新单元，分别是六约眼镜文化产业园、埔厦村、六约麻地-大和-牛始埔南片区、六约大和-麻地片区、塘坑工业区，面积124.4公顷。
（来源：深圳房地产信息网 牛浩思-旧改先锋）
