（来源：同致诚评估）
经过2018年楼市的“冷却期”，2019年上半年房地产市场迎来了“小阳春”。“房住不炒”、“稳定房价”依然是政府调控的主基调，这意味着未来的调控手段依旧会保持强劲。今年初，央行数次调低存款准备金率，增加信贷的供给，放松“银根”，商业银行首套房贷平均利率连降5个月，刚需购房者的机会来了！
一、房贷利率的下调刺激了住宅市场的需求
（一）全国房贷平均利率自2019年持续下降
根据统计数据，2019年全国房贷利率呈现下行趋势，从一月起持续下降五个月。全国五月份首套房贷款平均利率为5.42%，环比下降1.09%。全国二套房贷款平均利率二月份跌至6%以下，五月的平均利率为5.74%，环比下降1.2%。
（二）二线城市房贷利率远超一线，城市差别大
以北上广深四个一线城市和杭州、武汉、南京三个热门的二线城市为例。从目前的统计数据来看，二线城市的房贷利率上浮，房贷利率明显高于一线城市。在七个城市中，上海和武汉的房贷利率分别代表全国房贷利率的最低和最高水平。
一线城市的首套房贷款利率处于5.06%-5.46%区间之内。与2018年第四季度相比，北京今年年初的首套房贷平均利率跌幅最小，深圳的跌幅最大，下降幅度达4.02%。
5月份，一线城市的房贷利率较为稳定。北京的首套房贷款利率为5.39%，较上月下降0.01%；上海为4.92%，较上月下降0.04%；广州为5.29%，较上月下降0.03%；深圳为5.20%，较上月下降0.02%。
相较于一线城市而言，部分二线城市房贷利率停止了下降趋势，5月份开始逆势上涨，南京首套房平均贷款利率为5.58%，环比上涨0.08%.；武汉首套房贷平均利率为6.1%，上升幅度最大达1.84%。杭州为5.19%，变化幅度不大。
二线城市的房贷利率明显较一线城市更具波动性，而利率波动性在二套房表现更为明显。杭州、武汉的变化幅度最大，其中，武汉五月环比变化达到8.54%，且贷款利率仍保持在全国的最高水平。
（三）热门城市的住宅市场交易量整体上升
利率的降低减少了贷款的成本，直接带动了楼市的回暖。根据下面关于北京等七个城市的住宅成交情况变化图中可以发现，自2019年，除去2月份受到春节影响外，第一季度住宅市场的成交量整体呈现出明显的上涨趋势。
4月-5月一线城市房贷利率趋于稳定，住宅成交量总体呈现稳中微降的趋势。上海的住宅成交量明显高于其他三个城市，五月整体的成交量表现平稳。北京与广州的成交量具有相同的变化趋势，2019年第一季度上升幅度大，进入五月后，成交量开始回落，北京的降幅较大，为18.29%。深圳的成交量在四个城市中维持着较低水平，相反地，五月成交量上涨，幅度达71.6%.
三个二线城市住宅成交量则“有升有降”。其中，武汉的住宅成交量“遥遥领先”，自2019年起，成交量呈稳步上升趋势，五月环比上升2.94%。南京和杭州的住宅成交量均表现为先上升后下降，从趋势图来看，杭州的购房需求明显小于其他两个城市，且五月份的成交量环比下降约50%，下降幅度最大。南京五月成交量环比下降22%。
通过一线城市和二线城市成交量变化的对比发现，房贷利率的变动对二线城市的成交量影响更大。当房贷利率下降时，购房需求在一定程度上得到刺激，住宅成交量有所上升，当房贷利率上升时，一般来说，购房需求也会得到一定的抑制。
二、利率的变动对贷款成本影响有多大？
（一） 一线城市的房价仍居高不下，二线城市房价开始赶超
截止2019年5月，北京、上海新建住宅销售单价达到了6万元以上。二手住宅市场上北京和深圳的房价位居全国一二。根据国家统计局数据显示， 5月份一线城市新建商品住宅平均销售价格环比上涨0.3%，其中广州上涨幅度最大，达到0.8%。二手住宅平均售价上涨0.43%，涨幅略有下降。
三个二线城市房价总体上涨，其中武汉的新建住宅环比上涨达1.2%，同比上涨14.8%。杭州二手住宅单价环比上涨1.3%，涨幅明显。
由此看出，一线城市房价依然是“居高不下”，但受到调控政策的影响，涨势放缓，房价趋于稳定，二线城市楼市“火热”，房价开始赶超一线城市，其中增长速度最明显的是武汉。而杭州和南京的房价基本上能与广州持平。
（二）利率下调缓解还贷压力
目前，全国绝大部分城市首套“刚需房”的首付为30%，二套房的首付比例最高可以达到8成。对于刚需购房而言，一线城市的房价依然是一个难以跨过的“门槛”。假设一套位于一线城市90㎡的住宅总价约600w-900w，则首付为180万-270万，贷款比例约为70%，对于一个普通的工薪阶层家庭而言，不管是首付的压力还是房贷的压力都是巨大的。
利率的持续松动在一定程度上缓解了房贷压力。以深圳商业银行平均房贷利率为例。5月深圳首套房贷利率为5.2%,同比下跌5%。在贷款总额为500万，贷款期限为20年，每月等额支付本息的情况下，目前每个月的还款40,263.24元。在去年同期，贷款利率为5.47%的情况下，每月应支付银行41,171.64元，每年可以节省约10,896元。
贷款利率的降低减少了购房者每月的房贷支出，降低了购房成本。首套房的利率上下浮动的频率高，自2019年以来持续下跌的情况实际上并不常见。对刚需和购买改善型住房的购房者而言，目前房价水平较稳定，利率的松动又降低了买房的门槛，应当抓住机会，把握好当下。
