楼市下行态势不改?机构:2019房企资金压力大,将积极走货!

近日,合富研究院、保利投顾研究院联合发布《慢周期调节市场预期,再平衡重建地产生态》报告,指出未来10年,房地产难以回到高速增长的年代,国内住房开发将呈规模高位的窄幅箱体运行(慢增或负增)。

报告就当前宏观经济面临的三大困境,2018年政策特性与方向,全国房地产市场以及中长期行业展望进行了详细阐述。

市场下行态势不改

报告指出,房地产成交增长已经接近尾声,地产对经济的拉动效率趋降。由于宏观经济承压叠加前3季度调控高压,全国房地产市场于4季度后明显转冷。“虽然部分区域价格管控力度适度放宽产生利好,但市场下行态势不改”。

回望2018年,一线与强二线(市场景气度优于其它类型城市,但外围区域价格承压,多需要以价换量;二线及强三线城市(成为发展商走货的主战场,各主要城市让利区域快速增多,价格让利幅度普遍较大;后发型城市(发展空间仍大的IV类城市),楼市景气度于4季度自高位回落,部分非省会城市的市场转向更加明显。

在土地市场,一级市场降温相较二级市场更为明显。

各方由“短期获利”转向“长期收益”

在短期及中期内,风险管控仍是政府首要关注点,既防过热也防过冷,这意味着流动性必须保持合理、稳健,大水漫灌不会出现。房地产亦难以回到高增长的年代。

我国要达到经济动能切换,使“新经济” 产生足够支撑与带动,仍需较长时间;未来至少2-3年仍要忍受经济低增长带来的阵痛。

在区域均衡上,包括资金、基建投入以及后续的人员吸纳,是一个渐进的过程;相比较,产业发展均衡在国家政策导向下预计会相对较快,包括房地产的经济效能,亦需要提高。

基于以上分析,此份报告对房地产中长期的判断是:未来10年国内住房开发将呈规模高位的窄幅箱体运行(慢增或负增),房地产难以回到高速增长的年代,3-5年内政府仍高度重视风险防控,对房地产以“稳”为先,市场将由“短周期上下波动”向“长周期稳速”发展。

市场各参与者,包括地方政府、房企、购房者均需转变获利预期, 由“短期获利”转向“长期收益”。对于政府而言,住房去库存结束后,商业的库存问题、房地产运营增效问题仍然待解,经济的再平衡实际上也是地产业态的再平衡;对企业而言,“业态多元” 是长期趋势。

资产轻化+业务综合化是大趋势

参考其它发达国家的发展进程,未来10年住房开发量仍将窄位波动,但10年后或会出现快速走低,无论对于政府或房企,均需要考虑房地产转型。毫无疑问,房地产的经济效能提高是房地产转型的主要方向。

按十三五规划,2020年GDP总量需要达到92.7万亿元以上。而国有建设用地控制规模为4071.93万公顷。这意味着:每单位建设用地产生的经济效能,到2020年需要比2016年高出21%。

因此,房地产的增效需要体现为对“生产”、“生活”、“服务”三者的承接能力。未来房地产“资产轻化”,业务综合化是大趋势,将有更多专业运营公司及综合性公司产生。

广州楼市,房地产,国内住房

优势企业已加快“多元布局”

中国租赁市场有较大发展空间

现时国内租赁人口占比对比美国、日本等发达国家明显偏低。

2015年国内流动人口约为2.5亿,2011至2015年新增高校毕业生约为4000万人,按人流人口租房比例约70%估算,租赁人口约有2亿,占全国人口比重仅15%,相较美/日约30%的水平,有很大差距,租赁市场未来具备较大发展空间。

中国一线城市租赁人口及租赁市场规模远小于发达国家一线城市,未来存在2倍以上发展空间。一线城市是未来住宅租赁市场主战场,二线城市迎来大发展。

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TOP20个主要城市为北京、上海、深圳、广州、东莞、天津、苏州、郑州、佛山、杭州、厦门、武汉、宁波、成都、南京、重庆、无锡、大连、青岛、温州

展望2019:资金压力,房企积极走货

合富研究院&保利投顾研究院认为,2019年房地产政策环境相较2018年乐观,但全面宽松的政策信号难以看到。分城分类调控下,机会在于城市因应自身土地、楼市情况进行灵活调整。

流动性适度宽松之下,刚需购房者获得的信贷倾斜有望提高;房企资金压力仍大,债务到期将推动房企积极走货。

在政府维稳、房企走货“合力”下,预计一线、强二线城市(尤其核心区域)市场景气有望企稳或回升,然而中央“稳字当头”下,整体市场亦难以出现明显升幅。

三类城市在本轮下跌中普遍跌幅较大,然而2019年新增供应继续趋多,预计竞争仍然激烈。四类类城市下滑趋势将会延续,但城市辐射能力强、仍具价格优势的城市除外。