大济南的大版图,5字头房价重现江湖。

这几天,济南周边几座城市房地产市场颇不平静。

4月份,泰安高铁新区多个地块拍地,竞价好不激烈,其中4月16日一个地上最大容积率为2.8的住宅地块,经193轮竞价,拍出楼面价4102元/㎡。

4月10日,聊城城区一个地上最大容积率为2.4的住宅地块,也拍出3892元/㎡的楼面价,溢价率高达86.84%。

而在济南北部的商河县城,一个素有“温泉之都”之称的城市,5字头的房价却重现江湖,汇聚更多的目光。

毋庸置疑,我国正在经历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。

我们先看几组数据:

2007年底,广州十区(不含增城、从化)建成区面积为843平方公里;2014年,广州建成区面积已达1035平方公里。

2005年底,济南建成区面积为295平方公里; 2010年,这一数据已高达347平方公里;2017年,济南建成区面积更是高达464平方公里。

从1978年到2017年,中国城镇化率由19.72%提升至58.52%(比世界平均水平高约1.2个百分点),城镇人口由1.7亿人激增到8.1亿人。

通过这些数据,我们不难发现,中国的造城速度惊人。

其实,从广州和济南建成区面积的数据对比,还可以看出另一个问题,同为省会城市,济南建成区面积还不足广州的一半,是差距,更是济南发展潜力所在。

而现在的济南,在周边合肥、郑州等城市大发展的背景下,也越来越感受到紧迫感。不进则退,任何时代都是如此。2018年初,国务院正式批复《山东新旧动能转换综合试验区建设总体方案》,正式开启济南北跨战略,大三环的规划,让我们看到济南的雄心壮志和宏伟蓝图。

据媒体报道,大三环即济南“外环”,由济南至高青高速济南段、绕城高速二环东环段、南环段、西环段及北环段组成,全长约272公里。而北京五环才98公里,六环才187.6公里,济南的“外环”比北京的六环还要长85公里。

济南米字型高铁网络也在构建中,济郑、济莱、济滨、济(南)济(宁)高铁等线路的建设,将更好地发挥省会辐射带动作用,加快济南都市圈一体化进程。

便捷的交通,直接拉近的是城市空间距离。

比如,济南城市最北部的商河,现在开车到济南,大约需要1.5小时左右;正在修建的凤凰路黄河大桥通车之后,从商河到济南可缩短30公里路程;济滨城际铁路通车之后,从商河到济南新东站,只需20分钟。

大省会战略之下,大济南的大版图,正由纸上蓝图逐步落地,我们等待的,只是时间的验证。

大省会战略之下,济南城区版图再扩大,济南楼市地图也在扩大。从之前我们关注市内6区,到8区,再到合并莱芜后的10区,现在商河、平阴的楼市,也都渐渐进入人们的视野,引起越来越多的人关注。

而商河被越来越多的济南人关注,则是因为商河作为济南城市的后花园的存在。在很多人的印象中,之前的南部山区才是济南的后花园,但是,随着济南南控的逐步落实,济南南部山区一些违建被拆除,可以游玩的设施有限,更多的是山居环境水资源保护,于是,济南的后花园渐渐已转移到商河。

而商河与南部山区不同,商河不但有好的空气,而且还有温泉。

我们看一个统计数据:

2018年10月,商河空气质量优和良的占了29天,轻度污染的只有2天。

这样的空气质量,别说在济南,就是在一些西部城市都难以实现。

商河的温泉,则更是著名。据相关资料显示:

商河温泉资源储量为48亿立方米,可开采温泉资源20亿立方米,是我国最大的地下温泉存储地,相当于50个济南卧虎山水库,可开发300年之久,国内外罕见。

不只是空气质量和温泉,商河,还是一个以生态农业生态旅游业为特色的区域,农业观光旅游也成为商河的一大特色,我们在下面的地图上也可以清晰看到,与生态农业相关的各类业态汇聚。

正因为得天独厚的自然资源优势,让商河的超级文旅康养大盘——北纬37°康旅示范小镇也备受关注。

首先,项目占地6000亩,就已经足够震撼。

不但超级大,而且业态也超级多。位于大盘正中央的是1200亩清水湖公园,湖面面积约350亩。1200亩什么概念,比占地1080亩的北京故宫还要大,济南大明湖公园占地面积也不过1551亩。

(北纬37°康旅示范小镇鸟瞰图)

清水湖公园目前已经建成,在万物生长的春季,漫步湖边,春风拂面,杨柳婀娜,看湖中波光潋滟,鱼翔浅底,生活好不惬意。

而沿湖是长约5000米的慢跑道和自行车道,每天都可以在这里来一次环湖慢跑。在清水湖公园,还有浪漫婚庆岛、无动力儿童乐园、缤纷运动场、静态休闲区四大主题功能区,给生活平添许多乐趣。

(清水湖公园实景拍摄)

依托于温泉而生的建筑面积5万平米的温泉小镇,不但有以盛唐风为主旋律的温泉博览园,可以体验来自世界各地著名的温泉洗浴;而且还有规模宏大、气势磅礴的古风商业街,在这里可以享受“吃、喝、玩、乐、游、购、娱、宿”一系列特色商业服务。

△温泉小镇效果图 

△温泉酒店效果图 

△温泉风情馆效果图 

△盛唐清风小镇效果图

作为6000亩的大盘,教育配套自然少不了,在教育上,北纬37°康旅示范小镇将自建3所幼儿园,一所9年一贯制的实验学校,目前已与文昌中学签约,让居住于此的业主不用担心孩子上学问题。

而这里的住宅,也是涵盖高层、洋房、别墅,平均容积率不足1.5,在济南可谓罕见。

有可以自由呼吸的空气,有每天泡不尽的温泉,有风景四时新的公园,还有低密度的住宅,放眼全济南,实在是难寻。

我们无法改变济南与商河的空间距离,商河距离济南,还是远。但我们也要看到城市发展的辐射性与带动性。在城市发展的带动作用上,表现最为明显的,莫过于上海与昆山。

昆山,隶属于江苏省苏州市,只不过是一个区县,但是,昆山得益于上海的的大发展,得益于城市的辐射作用,得益于产业的外溢,从而带动江苏昆山的大发展,已经连续十余年成为全国百强县之首。而现在从昆山花桥到上海徐家汇有地铁,从昆山南站到上海虹桥有高铁,自然吸引不少在上海工作的人到昆山置业。

再比如紧邻南京的安徽马鞍山,得益于南京的发展辐射,也依托自身的自然资源优势,积极发展旅游业农业观光等休闲产业,致力于打造南京的后花园,在这方面成果显著。现在的情形是,马鞍山人喜欢去南京购物消费,甚至有南京购物中心的班车直接开到马鞍山市区接人,而南京人也喜欢去马鞍山休闲度假。

(北纬37°康旅示范小镇实景拍摄)

昆山之于上海,马鞍山之于南京,与商河之于济南的不同之处在于,商河是济南辖区内的县城,而昆山属于江苏,马鞍山属于安徽。不属于上海不属于南京,都能带动其发展,而隶属于济南的商河,在这方面则是更有优势。

在《济南城市发展战略规划(2018—2050年)》中,提出济南未来战略空间格局为“一体、两翼、多点”。其中,商河城区就是“多点”之一。用官方的话说,这是济南进入“山城河一体时代”的必然战略选择,有利于突破地理限制,做大格局。

所以,从济南城市发展的战略规划上,商河注定是济南大省会战略浓墨重彩的一笔。在济南大省会战略之下,在济南都市圈的辐射之下,商河的区域价值,也将蒸蒸日上。

在商河区域价值的带动下,在济南都市圈的辐射下,在济南后花园的城市定位下,我们再看地处中国温泉之都的北纬37°康旅示范小镇,给济南还是带来更多期待,尤其是在颐养度假方面。谁不想在后花园里颐养度假?

在一些中老年人担心的健康问题上,北纬37°康旅示范小镇,将康养产业作为核心,在项目内部打造大健康管理机构,定制一系列高端医疗服务体系,主要包括膳食/养生/康复/健康研究/健康管理/体检/医疗/疗养中心的服务,满足各年龄段不同的健康需求。

而据了解,目前该项目不少客户,是来自济南的一些中老年离退休人员。

像纯花园洋房,一层的南北院落,就足以打动那些准备颐养天年的人。

(一楼北院落,实景拍摄)

 (一楼南院落,实景拍摄)

晓院的温泉别墅,在建筑上,中式的建筑风格,本身就特别动人,更有温泉入户,足不出户即可享受温泉,更是颐养的好去处。

(晓院别墅,实景拍摄)

而同样作为高层的产品,也是考虑到居住的舒适度,与济南众多楼盘不同的是,楼间距也是超大,有的楼间距高达八九十米。我们可以从下图中切身感受到楼间距的宽广。

(春风樾,小高层组团,实景拍摄)

北纬37°康旅示范小镇的价格,也是足够诱人,就是我们开篇说到的,目前一期产品,建面约108-147㎡户型,主打5字头价格,着实让人眼前一亮。

要知道,目前济南的房价早已经过万,即便在济南周边的县城,比如临淄不少楼盘价格已经过万,在禹城不少楼盘价格也已经上了8000元/平米,在桓台,一些楼盘房价也已迈过10000元/平米的门槛。

即便在商河县城,多数楼盘的价格也在六七千元每平米。而地处济南商河的北纬37°康旅示范小镇,5字头的价格,就显得格外亲民。