济南某片区,仍有大量未开发的土地
2019年如期而至,纵观去年全年,济南土地拍卖市场可以用"平稳"来形容了,土拍市场再不见高溢价率,大部分地块开启了底价成交模式,低溢价、中止拍卖等成了土拍市场常见的字眼。同时,土地出让捆绑条件也在提高,开发商拿地的要求与标准更高。土拍市场在2018年最终实现平稳回调。
土拍流行低溢价 市场启动“底价模式”
回顾整个2018年,随着政府房地产调控政策不断加强,土地市场也回归平稳,溢价率走低成为新常态,往年的的热门区域地块竞拍力度明显回落。一家竞买,底价成交模式在下半年更是正常现象。
像此前开发商热衷于的郭店、雪山等区域的地块,2018年也变得十分“冷静”。7月13日土拍,雪山片区韩仓河东A-1地块楼面地价为每平米9713元,溢价率仅为3.6%;郭店两宗地块楼面地价每平米6277元,溢价率12.3%。这几宗土地竞拍轮数都在个位数,几乎没有竞争。
而从2016年9月21日的土拍情况来看,郭店一宗住宅用地经过了311轮竞价之后最终出让,楼面价达每平米6379元,溢价率超过719%。
流拍现象也时有发生。像2018年的土拍首秀,被业内人称为“新兴地王”的长清的2017-G167东王村城中村改造一期开发用地,此前一直被外界所看好,结果却因无人出价流拍。
相较于郭店、长清等地区,二环以内的老城区土拍成果也较为平稳。2018年的最后一场土拍,位于历下区解放路北侧、山大路西侧的两宗黄金地块也出现流拍情况,此地块共计15万平米,该地块住宅起始楼面价11519元/平米,商业起始楼面价7424元/平米。无论是在位置,周边配套,还是价格等方面,此地块性价比相对较高,如此稀少的主城区地块出现流拍,是往年土拍市场里不常见的情况。
据济南房地产网大数据中心统计,2018年济南新增土地供应245宗(不包括流拍及终止交易地块),其中,2月份是2018年拍卖地块最多的月份,共有拍地64宗。其他月份土地成交数量都比较稳定,而且大部分土地都是底价成交,市场逐步平稳回调。
土拍附加条件 多盖房子也得添配套
回顾2018年,土地出让条件提高也是去年的土拍市场的一大特点。这一特点在住宅用地方面体现的尤为明显。多数住宅用地出让为商服居住捆绑出让,且出让土地需建设相应配套设施。同时,挂盘文件对该土地的使用,未来规划都有进一步的指示。
2017年年底,济南市出台《支持社会民生服务设施建设若干措施的通知》,要求开发商拿地,卖房同时,相应的教育、医疗、养老等设施必须配套齐全。否则,建设工程规划许可证、项目综合验收备案手续和不动产登记手续都将受限。
因此,2018年多数出让地块均有较高的出让条件。如2018年1月份挂牌出让孙村片区4宗居住用地,这四个地需配件周边地块共用的公共活动中心,内含面积不少于7000 平方米的社区综合服务设施,同时还需配建公共停车场(库)等条件。
除对配套要求较高外,出让条件还更多绑定产业,以带动片区发展。像此前贤文片区3宗出让地块,出让条件尤为高,拿地企业须引进不少于1家院士工作站备案企业及不少于3家已在山东证监局申报辅导的IPO拟上市企业或已IPO企业。
在高标准的出让条件下,这意味着开发商拿地成本增加,要多拿出一部分钱,去建设配套措施。就此,一位国内知名房企的工作人员张生(化名)表示:“地块捆绑条件高,对于小开发商来说,态度会比较消极。但对于大型开发商来说,对此持积极态度。即使政府不做要求,大型开发商也会做好配套,这对于项目产品来说,也能够增加很多竞争力。”
住宅用地出让捆绑配套或产业,这种模式于未来城市发展是十分有利的。房地产不再仅是盖房子,还将为购房者提供完善的配套服务。而通过出让住宅用地引进教育、医疗、商业等,也延伸了房地产的产业,促进片区成熟。
开发商拿地更稳健 抱团开发寻求市场突围
土拍市场从往年的火热,到2018年的平稳回调,开发商拿地态度较往年相比谨慎许多。
记者从济南市房地产业协会提供的数据中了解到,目前,济南企业土地储备能力差异较大,TOP10企业未来2-3年仍是市场主力。其中,TOP30的企业中,2018年拿地的企业有13家,其中TOP10企业中有5家,预计建筑面积为671.8万㎡;TOP11-20中有6家,预计建筑面积126.7万㎡;TOP21-30中有两家,预计建筑面积66.7万㎡。
“近两年调控效果显现,市场观望情绪浓厚,企业拿地愈加谨慎,TOP30的企业地销比为0.75,但不同梯次间企业的土地储备能力差异较大。TOP10企业地销比高达1.06,企业的综合实力和土地储备能力较强。TOP11-20企业的土销比为0.49,TOP21-30企业的土销比为0.28,一方面说明这部分企业的土地储备能力较前十企业存在一定差异,另一方面也说明在当前情况下,企业的拿地策略也愈加稳健和谨慎。”山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海说。
2018年,资金紧张限制了企业拿地,资深房企负责拿地业务的工作人员王明(化名)说:“近几年市场好,之前开发商大规模拿地,导致2018年资金普遍紧张,像一些大型企业资金都周转不过来,更别说规模小的开发商。”
某央企负责拿地的工作人员王倩(化名)介绍,在今年全国去杠杆的大背景之下,央企拿地额度已被收紧。“原则上不允许我们参与土地招拍挂了,不允许在土地市场的大额度投 资,有一家央企甚至已经不允许进入地产开发。”王倩说。
除了资金紧张之外,市场平稳回调,地价较高,也是不少开发商犹豫的原因。“二级市场房价已经涨不动了,而地价相对较高,这让很多开发企业不敢拿地。”王明说,地价已经与住宅市场价格相差无几,利润空间被大幅度压缩。
不过,虽然种种因素之下,土地市场已经平稳回调,但是开发商对济南楼市依然是看好的。“集团后期对济南拿地还是要支持的。”张生说,他所在的公司目前仍有存量土地进行后续开发,但是也支撑不了多久,拿地需求依然较大。由于地价高,资金压力大,未来很可能出现多家开发商联合拿地的趋势。
