上半年上海土地市场放量供应,外环以外区域供应大幅增长

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2019年上半年，上海房地产市场政策调控力度并未放松，市场总体运行平稳。土地市场放量供应，外环以外区域供应大幅增长，“低溢价、重租赁”仍是土拍主旋律，央企、国企和龙头企业仍是拿地绝对主力；商品住宅市场呈现出底部反弹后趋稳的态势，成交规模略大于供应，成交均价稳中有降；改善性需求逐步释放，120平以上面积段以及4万元以上单价段产品占比均有所提升；库存规模略有回升，出清周期保持在合理水平。在政策面保持当前调控力度的情况下，上海下半年楼市仍将延续上半年平稳运行的走势。

一、政策研究

2019年上海两会强调，房地产政策延续18年基调，以稳为主。上海对“一城一策”的研究和制定，要坚持“房住不炒”的定位，坚持“严控高房价、高地价不是权宜之计，减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是事权宜之计”，坚持“房地产市场调控不动摇、不放松”，实现稳地价、稳房价、稳市场预期的目标，“不希望看到上海房价太高” 。

上海两会提出，继续加强租赁住房建设，努力保持租金稳定。加快构成完善的租购并举的住房制度，聚焦关注两类重点人群：一是户籍人口中的住房困难群众，特别是中低收入的住房困难群众，应加强住房保障的力度，加快推进旧区改造；对符合廉租住房条件的困难群众要做到应保尽保。二是对上海发展作出贡献的常住人口，尤其是各类青年。在当前严格限购、租赁住房还相对是短腿的情况下，解决这部分群体的住房问题更应予以重视。2019年要继续新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9万套。

长三角一体化示范区加速推行，税收体制创新等一系列制度将有所突破，包括业界、市场及政府都非常关注税收体制创新。这是继长三角一体化上升为国家战略，以及上海市委书记李强明确表示将在上海、江苏、浙江交界处设立长三角一体化示范区之后，又一重磅消息。

共有产权保障房受益面扩大至部分非沪户籍家庭。上海市房管局局长胡广杰做客2019“民生访谈”时介绍，2018年上海市政府出台相关政策，将共有产权保障房受益面扩大至部分非沪籍家庭的政策，19年三季度起这一政策举措将在全市16个区全面开展实施。

闵行区梅陇镇举行城中村改造项目开工典礼，将成上海第一个城中村商办改造项目。2019年6月6日，闵行区梅陇镇行南二队“城中村”改造项目开工典礼正式举行，该“城中村”改造项目是上海市第一个“城中村”商办改造项目。上海实业城市开发集团有限公司，上海梅陇资产投资经营有限公司、上海城行置业有限公司等主要负责人参加开工仪式。

静安区推出“楼小二”自住服务站。为优化营商环境，上海（楼盘）市静安区结合区域楼宇经济特色，推出“楼小二”自助服务站并于6月10日正式投入使用。据介绍，自助服务站依托上海市“一网通办”服务系统，围绕楼宇企业经营需求和企业工作人员个人事项需求，为企业、个人提供网上办理服务，目前可实现办理事项200余项。

二、土地市场

上半年，上海住宅用地供需两旺、量价齐升，而商品住宅用地量涨价跌主要源于外环以外成交占比大幅提升。住宅用地供应建面和成交建面同比分别增长54.3%和93.6%，成交楼面价为10805元/平，同比增长93.6%，溢价率为0.71%，较18年上半年提升0.6个百分点。住宅用地中，商品住宅用地供需增长尤其明显，成交楼面价为20066元/平，同比下降33.8%，溢价率2.63%。对于商办用地，供应面积和成交面积同比降幅均超7成，成交规模都处于近五年来同期最低水平。

分月份来看，3月份推出规划建面最多，6月推出最少；1月份成交建面最多，其次是4月和2月，3月成交最低。

表1：2019年上半年上海土地市场供求情况

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com

图1：2015年以来上海商品住宅用地供应面积走势

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图2：2015年以来上海商办用地供应面积走势

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图3：2015年以来上海商品住宅用地成交面积走势

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图4：2015年以来上海商办用地成交面积走势

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上半年，上海住宅用地成交楼面均价10805.08元/平米，同比上涨93.61%。其中，商品住宅用地成交楼面均价为20066元/平米，同比下跌33.83%，商品住宅用地量涨价跌主要是外环以外的成交占比大幅提升；平均溢价率为2.63%，打破18年以来零溢价率的走势。

图5：2015年1月以来上海商品住宅用地楼面地价及溢价率走势

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此外，政府也调低起拍价，18年流拍地块降价入市成交。如杨浦浦江地块（B2-03地块）降价约4.8亿元，楼面均价降低约6000元/平；奉贤南桥新城10单元07B-02区域地块降价约4.9亿元，楼面均价下降约2000元/平。

土地成交结构来看，商品住宅用地、工业用地占比提升，商办用地占比下降。商品住宅用地占比提升幅度最大，提高11个百分点至28%；其次是工业用地，占比提升3个百分点至33%。租赁用地、动迁房用地占比保持不变，占比分别为9%、23%。商办用地成交占比大幅下滑6个百分点至20%。

在住宅用地大幅增长的情况下，各区域成交分布相比18年也出现较大变动。市区住宅用地成交同比增长50.8%，浦东新区同比增长近3成，但非市区成交增速更高导致市区和浦东新区成交占比缩小。2019年上半年推出宅地主要集中在崇明、奉贤、宝山和金山等区域，外环外的宅地占比近8成。

图6：2015年以来上海土地成交结构图

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表2：上海分住宅用地成交区域分布情况

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上海作为中国楼市的风向标之一，土地供给端仍实施较为严格的土拍调控。19年上半年，土地拍卖仍以“招挂复合”出让方式为主，成交的24宗商品住宅用地中，仅1幅地块以挂牌方式出让。在苛刻的拿地条件下，禹洲、融创、碧桂园、上实发展等房企成功突围

表3：2019年上半年住宅用地成交总价TOP10

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表4：2019年上半年住宅用地成交楼面均价TOP10

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三、商品住宅市场

上半年，上海商品住宅市场商品住宅(不含保障房)供求齐涨，供应和需求面积同比分别上涨54.5%和37.0%。同比供应方面，上半年除1月及4月以外，各月供应量同比均有增长，涨幅在25%-160%之间，其中2月、3月同比增长明显，涨幅均在100%以上；整体来看，上半年月度供应波动较大，涨跌交错。成交方面，上半年商品住宅共成交361.97万平米，同比上涨37%，处于2017年以来同期高位；3、4月份小阳春拉动成交放量，由于连续两年成交低迷，目前企稳反弹趋势显著。

上半年，上海商品住宅成交均价稳中有降。因18年上半年成交低迷、价格走底，近年上半年成交价同比上涨19.0%。分月份来看，2月成交均价达到峰值后高位回落，6月市场供应放量、竞争加剧，成交均价环比下跌4.65个百分点，为上半年成交均价最低位。

上半年销供比为1.11，与去年同期相比下降3.2，但总体仍保持供不应求态势。6月销供比为0.74，商品住宅成交量下跌，供应上升，使得供销比大幅回落，环比下跌0.46，同比下跌18.44。

表5：2019年上半年上海住宅市场供求情况

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图7：2015年以来上海商品房供需面积走势

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图8：2015年以来上海商品住宅（不含保障房）成交均价及环比

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图9：2015年以来上海商品住宅（不含保障房）供应面积及成交面积走势

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商品住宅库存规模较年初回升10%，出清周期从高位回落1.5个月至12.8个月。截至2019年6月底，商品住宅可售面积为772.13万平米，6月可售面积环比上升2.9%，同比上升48%。1-4月出清周期维持在14个月以上的高位，为近三年来的高位；5月快速回落，6月出清周期下降至12.8个月，环比减少0.28个月，同比增加0.95个月。

图10：2015年以来上海商品住宅（不含保障房）可售面积与出清周期走势

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区域供求规模方面，上半年青浦、奉贤、南汇供求活跃。供应方面，青浦、奉贤、南汇三区商品住宅供应量均在50万方以上，合计供应159.38万方，占全市供应的44.5%；成交方面，青浦、嘉定、松江、浦东新区、南汇、奉贤区成交量超30万方，合计成交量235.74万方，占全市成交面积的65.2%。

区域成交价格方面，大部分区域成交均价同比均有上浮，郊环外涨幅明显大于中心城区。卢湾、黄浦、长宁、静安、徐汇、虹口区商品住宅成交价格均破10万元/平米，金山、崇明成交价低于3万元/平方米。价格同比涨幅方面，虹口为113.21%，徐汇、南汇、嘉定价格涨幅超过20%，黄埔、宝山、奉贤、崇明跌幅超过5%。

图11：2019年上半年商品住宅（不含保障房）分区域供求及成交价格走势

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南汇、奉贤、青浦、松江商品住宅存量持续居区域前列，青浦、嘉定成交活跃、出清周期合理。截止6月底，商品住宅库存集中于南汇、奉贤、青浦等区。其中，南汇存量最多，以96.5万方居各区域之首，占全市存量的12.5%；奉贤以90.6万方紧随其后，青浦以88.7万方居各区域第三，三区域合计占全市存量的35.7%，卢湾、静安等中心区域存量较少，静安存量不到4万方。青浦、嘉定库存目前较为充裕，成交也较为活跃，出清周期均在12个月以内，处于合理区间。

2019年上半年，新开盘推盘量和价格均较去年回升，整体去化率不及前两年，6月去化率有所回升。上半年上海新开盘110次，较2018年同期增加38次，推盘价格有所回升。1-5月去化率持续走低，从1月的53%下降至5月的27%，6月回升至43%。

图12：19年6月商品住宅分区域可售面积与出清周期

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图13：近三年上海商品住宅新开盘平均去化率

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产品结构方面，按面积段来看，120-140面积段产品成交占比提升1.8%，其余面积段产品成交占比变化不大。90-120平米首改为主的改善产品仍是成交主力，占比39%；其次是90平米以下刚需产品占比为26.6%，占比较18年全年下降1.4%。

按单价段来看，4万元以上商品住宅项目为成交主力，且占比大幅提升。从占比来看，5万元以上项目占比近四成，4-5万项目占比超两成，4万以上项目占比合计超过六成。从占比变化看，单价4-5万元及5万元以上项目较18年全年占比均提升3个百分点，2.5-3万元项目占比较18年全年下降6个百分点，但该单价段成交均价有所提升。

图14：2015年至今上海商品住宅（不含保障房）分面积段及分单价段成交占比