01
无底线抢人的西安刚刚升级调控
武汉竟然玩起“不限购”
上月西安刚刚收紧限购，要求落户满一年之后才能购房。
而前几天，武汉突然放了个大招，再次放松调控，降低落户条件，形同“不限购”。
在楼市要“稳”的背景下，武汉只是悄悄进村，没有大声宣扬，所以想必很多人还不知道，但这几天的武汉，服务大厅早已排起长队，当天申请当天落户，大有去年西安抢人的势头。
武汉落户政策调整主要在以下几个方面：
一、大学生落户条件放宽
1.统招大专以上学历申请大学生落户年龄从40周岁放宽至45周岁；
2.学历限制从统招大专以上放宽至大专，也就是非全日制大专学历也能申请大学生落户啦。
二、技能人才、专技人才等符合一定条件可以申请落户；
三、子女随迁落户、技能人才、专业技术人才政策皆有放松。
这样的落户条件，对于拥有百万大学生的武汉，形同于没有条件了。可以非常直白地说，这样的落户条件，约等于“不限购”。
武汉此举，为何？武汉楼市能疯得起来吗？
02
韭菜割完了
需要培育新韭菜来托底房价
在我们6月去武汉考察中，武汉18000元/平以上的项目已经明显遇冷，不需要摇号就可以直接买到，而18000元/平以下的项目还需要摇号抢。
要知道2018年，武汉不少地方都是一房难求。很明显，现在的武汉就是遇到购买力不足的情况。
在民富程度高的苏州，即使升级限售，就算不能维持长期火热抢房，至少也能撑住一个横盘行情。
现在的武汉楼市，不如民富程度高的杭州苏州南京火热，但至少比已经平静许久的郑州西安成都重庆还是要更强一点。
尴尬的是，武汉就夹在中间，不上不下。
虽然我们一直将武汉和郑州西安成都重庆这些二线城市做对比，但明显武汉的野心是至少要和杭州苏州南京这些经济实力较强的二线城市对标。
所以只能使尽各种方法托底楼市、托底预期，保持武汉18000元/平的基本面。
所以武汉楼市，不能凉，千万不能凉。
03
一边调控，一边放水
武汉刻意在维持房地产市场的平衡
现在的武汉，既在保护刚需，又在误伤刚需。
现在对武汉楼市影响最大的政策就是“144平以下的，刚需优先选房”的政策——后湖、四新、光谷东、白沙洲、东西湖常青、蔡甸区等，刚需房源比例提高至100%，其他区域提高至80%。
刚需只能拿着资料全城登记摇号，这样的让这些刚需片区维持着局部火热。
在武汉楼市躁动下，政府、开发商、购房者三方，充满了复杂而微妙的利益博弈、平衡、妥协。
要说全国运作土地财政最成功的城市，当属厦门和南京。但论对开发商和购房者的调控，这两个城市，差了武汉不止一大截。
武汉能让开发商吃了“高地价低备案价”哑巴亏还继续积极拿地，让刚需明知买到“惊装修”房还积极全城摇号。
为什么？
全靠武汉超强的看涨预期。
而在这样房地产乱象横生的市场，开发商和购房者，全靠超强的看涨预期撑着。
所以武汉市场不能凉，必须使尽一切办法撑住看涨预期。
现在的武汉一二手房倒挂越来越不明显，限价房差不多已被市场消化得干净，靠什么撑住房价预期呢？
既然自身购买力不足，只能是降低入户门槛，增加房票，泥沙俱下，总会有人冲着“大武汉”的未来买单的。
所以武汉楼市，不能凉，千万不能凉。
04
武汉需要人口
提高城市首位度，布局长远
前两年，抢人上半场，武汉偏好的是武汉在读大学生和北上广深外流人才。两年过去，全国二线城市把人抢了一遍，该落户买房的，基本都已经完成了。
而此次武汉将标准降低到“非全日制大专”也可落户，明显打的是湖北省内人的主意：与其让湖北人外流，不如就留在省会城市吧。
虽然武汉目前人口已达1100多万，但2018年，郑州人口破千万，长沙合肥双双破八百万，人口都保持着较高水平的增长。
武汉的人口优势其实是不突出的。
所以这次武汉把入户门槛降到如此之低，势必会吸引不少湖北地市的人到武汉买房，未来势必会加剧地市的人口外流，房价趋弱。
虽然现在的基调是要房价稳，但并没有要求一定要严格限购，一城一策之下，武汉还是很好地控制了涨势，所以即使降低入户门槛并不会让现在的武汉房价涨起来。
所以武汉楼市，不能凉，千万不能凉。
05
结语
两年多来，维持二线城市行情的限价房，基本已经被市场上消化干净，而市场还需要新的刺激来保持热度。
武汉此举，不过是试探一下市场情绪，所以也是悄悄降低入户门槛。
武汉之后，想必下半年会有更多二线城市会跟进。
现在的房价已经压住了，一城一策之下，只要还保持“稳”的行情，省会城市着眼长远抢人落户，形同“不限购”，放开来买，会越来越普遍。
◎来源丨大胡子说房（文章有删减）
作者丨花满楼
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